La gentrification des centres-villes n’est pas inéluctable

Contrairement à une idée reçue un peu trop généralisante, tous les centres-villes ne se gentrifient pas en France. De nombreuses villes moyennes en particulier concentrent en leur sein des populations très modestes qui y trouvent des appartements en location, parfois en mauvais état. Et les ménages plus aisés ont plutôt tendance à trouver chaussure à leur pied dans des maisons plus éloignées. Même de grandes métropoles, comme Marseille, conservent en leur centre des populations pauvres.

Mais dans la plupart des métropoles, à mesure que leurs centres urbains sont rénovés, attractifs pour les touristes et bien desservis par les transports en commun, la tendance est à la hausse des prix de l’immobilier et l’éviction des classes populaires. Les mécanismes des marchés immobiliers reflètent puis renforcent les inégalités de revenus et de patrimoine. Seuls les gros salaires, les gros patrimoines et les gros héritiers – qui sont parfois les trois à la fois –, peuvent acheter des logements de qualité dans ces centres.

Imparfaitement mis en œuvre

Mais il existe des mécanismes pour enrayer cette tendance. Tout d’abord, le plus simple et immédiat est l’encadrement des loyers, pour éviter les loyers les plus abusifs. Déjà appliqué dans une cinquantaine de communes, ce dispositif est encore bafoué par près de 30 % des propriétaires mais, même imparfaitement mis en œuvre, il produit des effets.

Mais même avec des loyers un peu plus abordables, les classes populaires sont loin de pouvoir les payer. Le plus efficace, pour loger vraiment des ménages à bas revenus, reste donc le logement social, qui a fait ses preuves en France depuis un siècle. Sans son développement à Paris, où il est passé depuis 2000 de 12 % à 25 % des résidences principales, les ménages modestes ne seraient plus qu’une poignée de locataires âgés, d’hébergés chez des tiers ou d’habitant de logements dégradés.

Toutefois, tous les logements sociaux ne sont pas abordables aux ménages modestes. Seuls les plus sociaux, mieux financés par la puissance publique, proposent des loyers réellement accessibles. Or ils ne représentent que 30 % des 82 000 HLM financés en 2023 par exemple. Il est donc indispensable d’inverser la tendance actuelle et de prioriser ces logements très sociaux (PLAI) plutôt que les moins sociaux (PLS) et les pas du tout sociaux que sont les logements dits «intermédiaires» (LLI), qui sont devenus l’obsession des derniers gouvernements alors qu’ils sont avant tout destinés aux classes moyennes supérieures.

Le cœur du problème est politique

Il faut donc mieux financer ces logements très sociaux, en revenant sur les coupes budgétaires subies par les organismes HLM depuis 2017, et en rendant le quota de ces logements très sociaux obligatoires au sein de la loi de Solidarité et renouvellement urbain (SRU) plus important et surtout mieux appliqué, avec une attention accrue des préfets pour que les maires ne s’exonèrent pas de cet effort.

En effet, le cœur du problème n’est pas technique mais politique. Les pauvres sont-ils les bienvenus dans les centres-villes, quand on sait à quel point de nombreux élus locaux ou riverains s’opposent à leur simple présence, en raison de préjugés anti-pauvres qui se doublent souvent d’un racisme plus ou moins explicite ? C’est pourquoi l’Etat a un rôle à jouer pour faire appliquer partout la loi SRU, qui impose 25 % de logements sociaux par commune, alors que des centaines de commune ne la respectent pas.

Cette loi devrait également s’appliquer à l’échelle plus fine des arrondissements à Paris, Lyon et Marseille, pour éviter que la ségrégation ne se reproduise pas à l’intérieur de ces très grandes villes. Enfin, avoir des logements très sociaux n’est pas le tout, encore faut-il qu’ils soient attribués aux plus pauvres. Or malgré une loi de 2017, le quart des demandeurs HLM les plus pauvres n’obtiennent toujours pas un quart des HLM (en dehors des quartiers de la politique de la ville) mais seulement 17 %. Bref, les outils existent pour le mettre en œuvre, mais le droit au logement est encore loin d’être respecté…

Libération