Depuis deux ans, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) traversent une passe difficile. Ces fonds permettant d’investir dans un parc de biens professionnels (bureaux, commerces, cliniques, entrepôts…) sont pourtant prisés pour leur accessibilité – quelques milliers d’euros suffisent – et leur capacité à verser une rémunération régulière. Mais ils ont été pris dans un cercle vicieux depuis la remontée des taux d’intérêt intervenue courant 2022, conduisant à des baisses de prix de leurs parts.

L’immobilier reste néanmoins un placement incontournable et les SCPI offrent une facilité d’accès et de gestion indéniable, et ce d’autant plus que tous les produits du marché n’ont pas réagi de façon similaire. En outre, le contexte devrait se révéler plus porteur cette année. “La baisse des taux d’intérêt va conduire à un recul du rendement des produits d’épargne sécuritaire ce qui, en miroir, va permettre à l’immobilier de redevenir attractif, analyse Pierre Garin, directeur immobilier de Linxea. En outre, ce phénomène va permettre aux investisseurs de financer de nouveau des opérations à crédit.” Autre point rassurant : l’essentiel des SCPI continuent de verser des dividendes à leurs porteurs. “Il n’y a pas de risque majeur sur les loyers que perçoivent les associés car la majorité des entreprises qui occupent ces biens ne sont pas en difficulté”, signale Jérémy Orféo, cofondateur de Weelim.

Cette embellie ne doit pas faire oublier les difficultés rencontrées par certains fonds. “Il faut opérer un tri drastique, en mettant de côté les produits avec des parts en attente de cession, recommande Laurent Boissin, un expert du marché immobilier. Soyez aussi attentif à la valeur de reconstitution des SCPI. Cet indicateur, qui reflète la valeur du patrimoine immobilier, ne doit pas être inférieur au prix de part pour éviter une baisse de ce dernier. Enfin, prudence avec les véhicules historiques, encore en phase de digestion de la crise.”

Quant aux nouvelles sociétés, elles profitent d’un moment très opportun pour investir à bon compte, mais elles ne trouveront pas toutes leur public. “Il faut prendre en considération la qualité et l’expérience des gestionnaires car c’est un métier qui ne s’improvise pas”, prévient Georges Nemes, le dirigeant de Groupe Patrimmofi. Méfiez-vous également des rendements trop alléchants affichés par certaines SCPI ; ils ne seront pas tenables dans la durée. “Projetés sur les années qui viennent, les bons rendements seront à 6 % maximum et pas à 8-10 %”, poursuit Georges Nemes.

Enfin, une ultime précaution s’impose : diversifiez vos investissements. “Ne misez pas tout sur un gérant, une thématique ou un pays, a fortiori si vous investissez à crédit, pour une longue durée et des sommes importantes, conseille Thierry Sevoumians, directeur général délégué de Zenith Investment Solutions chargé de l’immobilier et de l’assurance. Mieux vaut réaliser une allocation sur 4 ou 5 fonds, voire un peu plus selon les montants investis.” Une opération d’autant plus simple que le montant minimum de souscription tend à se réduire.

Voici notre sélection.

Epargne Pierre d’Atland Voisin

Récente parmi les produits “historiques”, cette SCPI créée en 2013 par la société Atland Voisin investit en majorité dans des bureaux de grandes métropoles régionales, même si son patrimoine comporte également des commerces, des entrepôts et des hôtels…. Il est très bien diversifié avec plus de 400 immeubles en portefeuille et 1 000 locataires. Ce produit affiche un profil très sain : un taux d’occupation élevé, un endettement limité et une valeur de reconstitution supérieure au prix de part de près de 6 %. Le taux de distribution 2024 est resté stable par rapport à 2023, supérieur à la moyenne du marché.

Corum Origin de Corum AM

Produit emblématique de Corum l’Epargne, cette SCPI affiche un historique de performance très satisfaisant. Elle fait en outre partie des véhicules ayant tiré leur épingle du jeu l’an dernier en continuant à attirer massivement de la collecte et à investir. “C’est une SCPI de fonds de portefeuille avec une grande granularité des actifs et des locataires, qui a fait ses preuves tant sur la distribution que sur la revalorisation de la part”, souligne Jérémy Orféo. Diversifiée sur les plans sectoriel et géographique, Corum Origin a distribué 6,05 % en 2024, en ligne avec son objectif de long terme. “Des SCPI de cette taille à plus de 6 % de rendement, il n’en existe pas beaucoup”, reconnaît Pierre Garin.

Transitions Europe d’Arkea REIM

Une poignée de jeunes SCPI ont su capter beaucoup d’épargne ces deux dernières années. Cela leur a permis de se constituer un patrimoine très rentable, dont la valeur pourra s’apprécier lorsque les taux d’intérêt vont décroître. Lancée fin 2022, Transitions Europe en fait partie. Ce véhicule investit dans des d’actifs diversifiés (bureau, santé, éducation, logistique…), en phase avec les évolutions des marchés immobiliers en Europe. Elle affiche un taux de distribution de 8,25 % en 2024, après 8,16 % en 2023. “Il s’agit d’un gérant expérimenté appartenant à un groupe solide, le Crédit Mutuel Arkéa, dont le réseau bancaire et la compagnie d’assurance-vie peuvent être d’un soutien précieux”, pointe Thierry Sevoumians. Un appui bancaire dont ne bénéficient pas deux autres produits lancés à la même période et également bien positionnés : Remake Live, de Remake AM, et Iroko Zen, d’Iroko.

Alta Convictions d’Altarea IM

Avec un peu plus d’un an au compteur, Alta Convictions est une SCPI récente, et la toute première du groupe Altarea, qui est néanmoins une société aguerrie à l’immobilier. Son positionnement consiste à investir de façon opportuniste dans des biens (bureau, santé, logistique) adaptés aux transformations de l’immobilier résultant des évolutions dans les modes de travail, de consommation, de résidence, et des normes environnementales… Le taux de distribution cible est fixé à 6,50 % (tenu en 2024) et le prix de part a été relevé de 300 à 305 euros en décembre dernier pour souligner la bonne santé du produit.

Comète d’Alderan

Connu pour sa SCPI Activimmo, spécialisée sur la logistique française, Alderan a sorti fin 2023 son nouveau bébé : Comète. Cette dernière se veut complémentaire de son aînée : elle investit donc hors de France et dans tous les secteurs, sachant que, concernant la logistique, seuls des actifs en dehors de la zone euro pourront être ciblés. La société de gestion se donne ainsi un terrain de chasse plus large, qui pourra lui permettre d’accompagner l’expansion de ses locataires actuels. Le taux de distribution cible pour 2024 a dépassé les 10 % en annualisé. “Mais l’atterrissage devrait plutôt se situer autour des 6-6,5 %”, prévient Thierry Sevoumians.

Kyaneos Pierre de Kyaneos AM

Véritable ovni sur la planète SCPI, Kyaneos Pierre est spécialisée sur le segment du résidentiel. Sa stratégie repose sur la rénovation d’immeubles anciens en région, afin d’améliorer la qualité des logements. “C’est un positionnement bien identifié, dans un domaine résilient, mis en œuvre par une société engagée”, apprécie Laurent Boissin. Elle gère par ailleurs une SCPI éligible au dispositif Denormandie, centré sur la rénovation énergétique des bâtiments. Son rendement, régulier, s’est élevé à 5,28 % en 2023. Le prix de part a en outre été relevé de deux euros à l’été 2024 afin de refléter la bonne valorisation du patrimoine.

Un article du dossier spécial “Placements : nos 40 conseils pour 2025”, publié dans L’Express du 20 février.

L’Express